Arquivo de Maio, 2013

ARMADILHAS CONDOMINIAIS

Há muito vimos nos ocupando em colocar as obrigações, responsabilidades dos síndicos, condomínios, condôminos e administradoras de condomínio, que aumentam com o passar do tempo.

Com essa complexidade e com as novas e custosas obrigações, temos presenciado inúmeras incoerências condominiais, que passam desde a consciente ou inconsciente transferência da educação dos filhos aos funcionários do condomínio, até à escolha errada em onde enxugar o orçamento condominial.

Quem se dedica ou já se dedicou a administrar um condomínio, seja como síndico, conselheiro ou apenas colaborador, já presenciou atos que não condizem com o discurso de alguns moradores.

Exemplificamos. Pelos anos no mercado e pelas situações presenciadas, já vimos mães, indignadas com uma advertência recebida, dizer que o “condomínio” e seus “funcionários” deveriam ser mais pedagógicos e menos repreensivos, pois “invés de brigar ou advertir uma criança que andava pelo jardim”, deveria ter uma aproximação mais educadora, dizendo que “não deveria fazer aquilo, pois “mataria a plantinha”.

Na mesma esteira, e em outro condomínio, vi um pai determinando que os seguranças localizassem sua filha de 6 anos no interior do prédio (um “condomínio clube” com mais de 4 mil metros quadrados e quase 400 unidades).

Chegou-se ao cúmulo de crerem que realmente é obrigação do condomínio a educação e zelo de seus filhos, iniciando-se perigosamente um processo de desconexão com os valores e princípios. Ter um condomínio seguro e pagar por isso não transfere ao vizinho, aos funcionários ou ao síndico a educação e guarda de ninguém.

De igual forma, devemos fazer uma profunda reflexão sobre os nossos valores e sobre aquilo que realmente tem valor no condomínio.

É incoerente exigirmos respeito se não respeitamos os outros (vizinhos, síndico, funcionários etc); é incoerente termos um condomínio lindo por fora, mas que apresenta rachaduras e vazamentos por dentro; é incoerente gastarmos mais energia criticando pequenas coisas que nos desagradam a ajudar a resolver grandes problemas condominiais, e por aí vai.

Já sobre o prisma financeiro, é sabido que o condomínio aumentou muito de 10 anos para cá, em virtude de questões inflacionárias, trabalhistas, de consumo, por novas obrigações legais criadas etc.

E quando o assunto é economizar, os que quase sempre são esquecidos, são os primeiros a serem lembrados, ou seja, os funcionários e a administradora do condomínio, justamente quem pode valorizar ou destruir o patrimônio de todos.

Parece exagero o mencionado no parágrafo anterior, mas não o é!

Um funcionário motivado, atuante e constantemente treinado, pode ajudar a economizar ou, pelo menos, não dar prejuízo ao condomínio, podendo sugerir melhorias que às vezes são imensuráveis “na ponta do lápis”.

O mesmo dizemos das administradoras de condomínios. Já pararam para pensar qual a importância dela dentro da engrenagem condominial? Poucos sabem que a maioria das administradoras fazem todo o processo e elaboração da folha de pagamento dos funcionários do prédio, controlam e negociam todos os contratos de manutenção do prédio, as renovações e cumprimento das normas condominiais, aconselhamento legal sobre questões cotidianas, intermediação de conflitos entre vizinhos, com fornecedores etc.

Mal comparando, ela é a “correia dentada de um automóvel”, pois se está funcionando bem (remunerada condizentemente) e tem sua manutenção em perfeito estado (boa cooperação e relação com a administração interna do condomínio), mantém o veículo (condomínio)  funcionando, e pouco é lembrada.

Entretanto, caso ela “arrebente” pelo desgaste e pela falta de manutenção, pode levar o motor do veículo junto.

Uma boa assessoria tem custo, pois afinal há investimentos em estrutura e em treinamento de seus funcionários, mas evita que o condomínio seja surpreendido por prejuízos.

A valorização do patrimônio condominial depende mais de fatores internos que externos, pois de nada adianta fazer um esplendoroso salão de festas e não ter quem o mantenha ou quem ajude a administrá-lo. É incoerente.

É muito comum ver livros e executivos demonstrando, matematicamente, receitas de economia e de como ficar rico, mas as perguntas que se deve fazer é: economia é o que se deixa de gastar ou o que ganhamos a longo prazo? Qual o valor de bons funcionários e de uma boa assessoria?

Esse tema nos chamou a atenção por notícia de algumas tradicionais empresas de administração de condomínios que “quebraram”, exatamente por que, provavelmente, seus clientes não as valorizavam devidamente, e agora amargam prejuízos pela escolha incoerente de sua política de redução de custos.

Autor: Paulo Henrique Pereira Bom

Advogado, especialista e direito imobiliário pela FMU;
Especialista em Direito processual Civil pela PUC/SP, membro do Secovi/SP,  AABIC e CRECI/SP;
Diretor da Adaplan – Administração de condomínios.

Eleição para síndico do condomínio

O mandato do atual síndico está chegando ao fim. É hora de convocar uma assembleia para a eleição de um novo comandante do condomínio. Este é um dos momentos de maior relevância na vida condominial e deve ser tratado com toda importância que merece. Para obter uma eleição equilibrada, justa e que agrade à maioria dos moradores, saiba algumas regras de administração de condomínios:

 

Como organizar a eleição?

A função de síndico é vista de maneiras divergentes em muitos condomínios. Em alguns casos é evitada a todo custo, nenhum morador quer ter esta responsabilidade, em outros o cargo é até mesmo disputado, há quem almeje a função para uma renda extra, obter isenção de taxas ou até mesmo o status de ser síndico do condomínio.

Nos locais onde existe a disputa acirrada, o ideal é que os condôminos dediquem tempo pesquisando o perfil e as propostas de cada candidato, investigar se possuem a “ficha limpa” no condomínio.

 

“Ficha limpa” no condomínio

É basicamente o mesmo conceito dos políticos que se candidatam a uma votação eleitoral, investigar o passado dos candidatos dentro do condomínio.

A ideia surgiu de uma empresa do RN e agora está sendo implantada por administradora de condomínios de São Paulo, porém para aplica-la devem ser feitas alterações na convenção dos condomínios que se interessem a exigir que os candidatos à síndico não possam ter ações perdidas nem protestos movidos contra eles na defesa civil ou criminal.

 

Quem pode se candidatar a síndico

Segundo o Código Civil, qualquer pessoa maior, que seja capaz (não seja apreendido nem possua problemas mentais), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico. Existe também a possibilidade de abrir a vaga a uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa que ficará responsável pelo cargo.

 

 Preparando a eleição

Cada condomínio possui seu prazo específico para enviar as convocações de assembleia para eleição. As chamadas são protocoladas e enviadas a todos os moradores.
Um mês antes, é interessante que os candidatos se reúnam com o atual síndico para discutir melhorias e durante este tempo é bastante importante que as propostas de cada um sejam expostas aos demais condôminos até mesmo através de quadros ou avisos.

 

Como conduzir a assembleia de votação

Por mais que os candidatos sejam de conhecimento geral, nada impede que um interessado a se candidatar surja na hora. Devido a isso é importante questionar no início da reunião se não existe nenhum outro presente que gostaria de estar entre os aspirantes a síndico. Feito isso, cada candidato deve expor suas propostas num discurso curto, de 5 é o ideal. Após todos exporem suas ideias, é então feita a votação onde os moradores indicam o eleito.

 

Todos os moradores podem votar?

Moradores inadimplentes e inquilinos não são passíveis de votação, porém caso o inquilino tenha em mãos a procuração do proprietário do apartamento ele fica então permitido a participar da eleição.