Arquivo de Junho, 2013

Administração de condomínios sustentáveis

Condomínio sustentáveis

Apesar de muitas pessoas pensarem o contrário, a sustentabilidade é algo que pode ser verdadeiramente aplicada em condomínios, tanto nos residenciais quanto nos comerciais. Através das atuais técnicas, também chamadas de tecnologia verde, muitos prédios já estão sendo projetados como “green buildings” (prédios verdes) por utilizarem estes recursos que proporcionam economia de energia, água e a reciclagem de lixo desde a sua edificação.

Já os edifícios mais antiquados, ou até mesmo os que foram construídos recentemente, mas não aplicarem estas técnicas, precisam passar por alterações, principalmente quando se trata do hábito dos moradores, para conscientização da importância sustentabilidade na vida de todos. A administradora de condomínios, junto aos colaboradores do lugar, deve se responsabilizar por essa orientação e incluir estes assuntos em assembleias e na própria gestão. A Adaplan se preocupa bastante com esta questão!

Adequando instalações antigas à sustentabilidade

Existem várias formas de um condomínio tornar-se sustentável. Saiba agora algumas das maneiras mais comuns:

Realizar a coleta seletiva nos condomínios é importante

Coleta seletiva

Fazer a coleta seletiva do lixo do condomínio é uma forma bastante simples e bastante eficiente de se tornar sustentável. Os projetos iniciais desta atividade foram iniciados na década de 1990 e, mais de dez anos depois, ainda existem vários condomínios que não tomaram consciência da importância desta prática, até mesmo sobre penalidade, pois condomínios que possuem mais de 50 apartamentos podem ser multados em 10 mil reais.

Para não haver este tipo de problema, a maneira mais rápida de aplicar a técnica é instalar de lixeiras feitas especificamente para a coleta seletiva. São aquelas lixeiras coloridas que podem ser encontradas em vários locais com grande fluxo de pessoas. Mas, não é somente colocar as lixeiras no condomínio, deve-se também trabalhar a conscientização dos condôminos, para que todos depositem o tipo de lixo no lugar certo.

Recolher pilhas e bateriasRecolher pilhas e baterias

Descartar pilhas e baterias no lixo comum é um erro que a grande maioria das pessoas comete frequentemente. Neste tipo de lixo, ao serem recolhidos pelos lixeiros, estes artefatos passam por um processo de fragmentação em que são amassados e, devido os componentes que possui, podem levar para o solo e para os lençóis freáticos elementos considerados prejudiciais à saúde, podendo por em risco a saúde de quem entrar em contato com este terreno, o chumbo, o mercúrio e o zinco. Eles podem originar diversos problemas respiratórios, digestivos e cardíacos, que podem inclusive acarretar em um tumor maligno.

O ideal é que sejam colocados nos condomínios, coletores específicos para este tipo de material. É aconselhado instalar este coletor em um lugar de fácil acesso e visibilidade, uma boa dica de local seria próximo à portaria ou aos elevadores do andar térreo. Mas, igualmente à coleta seletiva, não adianta apenas ter o coletor no condomínio, ele precisa ser usado corretamente e, para isso, é preciso orientar corretamente os moradores.

A Adaplan realiza a reciclagem do óleo de cozinha

Óleo que vira combustível ou sabão

A administradora de condomínios Adaplan já inseriu técnicas de sustentabilidade dos condomínios na sua gestão através de uma forma bastante diferenciada: a coleta do óleo de cozinha.

Pesquisas realizadas comprovaram que, em apenas um condomínio residencial, são recolhidos mensalmente 1020 litros de óleo. Este material é enviado para locais especializados que o converte em biodiesel ou até mesmo em sabão em pedra.

Como é feita a Administração de Condomínios Mistos

Os condomínios mistos são aqueles que têm áreas comerciais e residenciais. Eles são mais comuns de serem encontrados no centro de São Paulo e muitas vezes entramos neles para realizar compras ou até mesmo usufruir de algum serviço e não nos damos conta que também existem pessoas morando ali.

Uma boa área comercial próxima de casa e segurança 24 horas por dia é aparentemente bastante vantajoso para os condôminos, porém, assegurar a privacidade e garantir a tranquilidade destes condôminos moradores são alguns dos empecilhos encontrados pela administradora de condomínios na hora de locar ou comercializar algum apartamento neste tipo de condomínio.

Medidas comuns

Não é exatamente uma regra, mas o que á possível observar na maioria dos condomínios mistos é que a própria empresa construtora elabora um projeto do edifício já contendo os setores previamente definidos. No projeto, normalmente, já está especificado se haverão diferentes entradas, separadas para moradores e comerciantes, se haverá ala de hotelaria, de alimentação, etc.

Medidas que devem ser tomadas

O aconselhável é a empresa construtora elaborar o projeto do empreendimento em companhia da administração de condomínios, pois, se futuramente houver algum desentendimento no condomínio por conta destes fatores de convivência entre comerciantes ou consumidores e moradores, a administradora terá que arcar com as responsabilidades.

É de grande importância que um representante da administração esteja informado sobre todo o planejamento do condomínio, especialmente para a hora em que for realizar a Convenção que é o documento onde ficam estabelecidas as regras a serem seguidas tanto pelos moradores como pelo setor comercial.

Quem é o representante do condomínio?

Conforme apurado pelo Código Civil, a representatividade do condomínio comum, ou seja, condomínios que possui área somente residencial, precisa ser feita por um síndico. Já no caso de ser um condomínio misto, de acordo com as regras estabelecidas pela Convenção ou até mesmo em assembleias, pode-se diferir a representação e as funções administrativas, permitindo assim que outra pessoa como zelador, gerente, administrador ou qualquer definição, possa substituir o síndico.

Harmonia nos condomínios residenciais

As pessoas que moram ou trabalham em um condomínio residencial sabem muito bem que é comum haver desaprovações e desentendimentos. Estes acontecimentos são habituais, afinal conviver com pessoas de diferentes culturas e costumes pode ser uma tarefa complicada. Em alguns casos não são apenas conflitos entre os próprios moradores, como também entre eles e a  administradora de condomínios, ou com o síndico.

Como estes desentendimentos geralmente começam?

Os conflitos podem ser originados por diversas razões. Muitas vezes a forma de conduzir a administração não agrada os condôminos e estes nem sempre sabem se expressar corretamente e acaba sobrando para o síndico ou zelador levarem a “bronca”, ao invés deles exporem a questão de desagrado na assembleia geral do condomínio, por exemplo.

Pode haver também a possibilidade de que os gestores do condomínio não estejam dando a atenção devida para casos mais delicados, como inadimplência, por exemplo, que acabam gerando uma comoção por grande parte dos condôminos.

E existem os problemas mais comuns, normalmente entre os próprios moradores, por questões de barulho, animais domésticos, infiltrações, vagas de garagem, entre outras causas que são temas triviais de conflitos.

Para haver paz

Para que seja oferecido um ambiente mais sossegado e de boa convivência, indica-se ao síndico, que normalmente é quem interfere e vira mediador do desentendimento, tomar algumas medidas fundamentais como:

  • Fazer com que, de maneira imparcial, a Convenção e o Regulamento do condomínio sejam adotados. A maior parte dos conflitos residenciais inicia exatamente por conta do descumprimento destas normas internas. Isto se torna ainda mais agravante quando determinados moradores, por terem uma amizade e intimidade maior com o síndico, se sentem privilegiados. O síndico deve dar o exemplo de cumprimento destas regras independente do grau de afeto que tenha com os condôminos;
  • Diante de todos os colaboradores e moradores, o síndico deve assumir seu papel de líder, sem usar força bruta ou ameaças que amedrontem qualquer pessoa. O respeito deve ser adquirido dia a dia, ao longo do tempo do síndico no cargo, através de ações conciliatórias e da valorização do trabalho em equipe, por exemplo;

Realizar pesquisas de satisfação, saber ouvir as opiniões de todos os moradores, sobre necessidade de obras, desempenho das equipes de colaboradores, sobre a administração de condomínios, entre outros assuntos, com a finalidade de resolver os objetivos da gestão.

Economia de água – Vantagens para os condomínios

Sustentabilidade já se tornou um termo familiar para a maioria das pessoas. O fato de que devemos nos preocupar com o meio ambiente e economizar água deixou de ser, há muito tempo, um simples conceito e, para destacar a importância destes costumes, a Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional, Abralimp, chama a atenção para o uso de serviços e produtos da área. É um assunto de bastante importância para a administração de condomínios, uma vez que, a economia de água deve ser um exercício praticado por todos os condôminos, inclusive colaboradores do prédio.

Por onde começar?

Mudar hábitos e planejar as ações são as bases motivais para que a economia de água seja difundida pelo condomínio. Levantar metas, montar cronogramas e determinar quais serão as verdadeiras necessidades dos moradores é o melhor modo de iniciar este processo.

A partir de então, com o auxílio da administradora de condomínios, faz-se necessária a contratação de uma prestadora de serviços. A companhia virá até a localidade e fará mudanças necessárias para atender as perspectivas de todos. Mudanças como os produtos a serem empregados, a implantação de novas técnicas de limpeza, a diminuição do tempo em que é feita a higienização dos espaços, provocando assim o aumento na qualidade e a plena satisfação dos usuários, com o intuito permanente de poupar gastos com energia e água, preocupando-se sempre com o meio ambiente.

Utensílios profissionais valem à pena?

O comércio de equipamentos profissionais voltados para o ramo de limpeza vem crescendo cada vez mais. Outrora, as máquinas utilizadas em ambientes residenciais eram limpadoras mais simples. Atualmente existem diferentes equipamentos modernos que propõem inclusive a economia de tempo, energia elétrica e de água. Dependendo da necessidade do condomínio, vale muito à pena investir nestes dispositivos.

Acertar na hora de escolher dos produtos

Eleger os produtos de limpeza mais apropriados para a higienização que se pretende realizar é de extraordinária relevância para não haver desperdícios econômicos com água ou com os próprios produtos.

Para tanto, é necessário definir algumas prioridades, como por exemplo, onde cada um dos produtos será utilizado e é importante se manter atento a questões como a qualidade do produto e quantidade que ele irá render.

Acessibilidade para todos nos condomínios residenciais

Acessibilidade em ambientes residenciais ainda é um ponto pouco debatido em assembleias e, às vezes, até deixado de lado por alguns síndicos, mas fornecer acesso fácil a todos os moradores e visitantes do condomínio é lei e um tema importante para todos. Caso o seu prédio ainda não esteja por dentro dessas regras, é uma boa questão a ser levada para a administração de condomínios.

As prudências que devem ser tomadas para realizar as modificações no condomínio a fim de enquadrá-lo no regulamento de acessibilidade não necessitam de quórum qualificado, ou seja, mesmo que menos de dois terços dos moradores estejam na assembleia para voto das obras, as mudanças podem ser providenciadas.

Alterações a realizar

As principais alterações a serem feitas se referem às áreas comuns do condomínio. Rampas de acesso em pontos de desnível, piso antiderrapante, avisos e botões dos elevadores em braile, são algumas delas.

Faz parte da legislação de acessibilidade poupar vagas para pessoas com necessidades especiais. Estas vagas, de preferência, devem se encontrar em áreas anexas aos elevadores ou entradas do prédio.

Nos apartamentos

Existem detalhes que podem passar despercebidos pelos demais, porém, especialmente para cadeirantes e idosos, simples adequações fazem toda a diferença nos ambientes.

Banheiros mais largos, geralmente com no mínimo 1,5 metros de largura, oferecem espaço satisfatório para o cadeirante se movimentar adequadamente no local.

Aumentar portas dos cômodos, deixando-as com, no mínimo, 80 centímetros de largura também oferecem o espaço necessário para o acesso de pessoas com necessidade de cadeiras de rodas.

Barras de ferro ao lado do vaso sanitário ajudam no equilíbrio de idosos e servem de base para cadeirantes se deslocarem. Em alguns casos, estas barras também são instaladas em outros locais do prédio, como corredores, por exemplo, servindo como um corrimão.

A altura de pias, mesas e de outros móveis comuns também pode ser adaptada e ajustada conforme a necessidade do residente.

Valorização do imóvel

Mesmo que não existam moradores com necessidades especiais, um condomínio que ofereça estes recursos passa a ser bem visto na hora da venda ou aluguel dos apartamentos.

A administradora de condomínios deve ter atenção com o fato de que novos condomínios devem oferecer no mínimo 15% de suas unidades com estas adequações realizadas de acordo com as leis estabelecidas.

Mesmo que os condôminos não tenham estas necessidades, o prédio precisa estar pronto para receber visitantes com estes atributos, ou caso um dos moradores passe por algum tipo de acidente ou tratamento e precise de cadeira de rodas ou muletas temporariamente.

A importância da análise contratual de condomínios

Analisar ou elaborar um contrato de condomínio exigem atenção especial do síndico em diversos detalhes para que não se tornem grandes problemas futuros para o condomínio. Visando esclarecer dúvidas e resolver os principais problemas que envolvem este assunto, a Regional Secovi no Vale do Parnaíba realiza a palestra “Dicas de Análise Contratual para Síndicos”, ministrada pelo advogado Paulo Henrique Pereira Bom, sócio da empresa administradora de condomínios Adaplan e diretor de Legislação Condominial Secovi – SP.

A finalidade da iniciativa é orientar os envolvidos com a administração condominial sobre as cláusulas e as informações que devem estar contidas no contrato, dados referentes a obras, serviços e colaboradores, de forma que estes elementos e regras se tornem de fácil entendimento e familiar para o síndico. “É fundamental que o síndico tenha alguns cuidados e confira, pelo menos, se algumas informações estão no contrato”, afirma o palestrante.

O foco da palestra

Informações de relevância comum a todos os síndicos serão abordadas ao longo do temático. Temas como locação de áreas comuns aos condôminos, se as obras aprovadas em assembleia podem ter automaticamente seu contrato assinado, a responsabilidade que o síndico tem em assinar o contrato, etc.

A palestra ainda abrange assuntos como a suspensão de pagamentos em casos do descumprimento de acordo registrado, a necessidade dos documentos exigidos para acompanhamento dos contratos como organogramas e projetos, por exemplo, e o as especificações detalhadas de cada serviço contratado.

A busca por bairros fechados

Cada vez mais pessoas buscam por áreas de residência comuns como os condomínios ou bairros fechados, como são chamados em alguns locais. Os motivos que levam a esta preferência são muitos, mas os moradores de bairros fechados apontam a funcionalidade, o conforto e a segurança como as causas fundamentais dessa escolha. Para atender a expectativa, a administração de condomínios também deve ser mantida em dia.

A tendência desta procura é só aumentar. Um relatório realizado pelo Graprohab – Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo – mostrou um crescimento significativo de loteamentos e condomínios no Estado este ano, comparado com o ano de 2012.

De 2012 a 2013, considerando somente o primeiro trimestre, houve um aumento de 28% nos loteamentos e de 73% nos protocolos. Frederico Marcondes César, diretor da Regional do Secovi – SP, afirma que este crescimento se deve fundamentalmente por dois fatores: a mudança na estrutura familiar e a procura por segurança cada vez maior.

Zelador e Síndico de Condomínio – funções

São Paulo possui cada vez mais prédios e condomínios. Todo mês imóveis são entregues e com isso surgem novos síndicos e zeladores. Afinal, qual é a função destes cargos? O que eles fazem de diferente um do outro? Qual a importância de tê-los em seu prédio? Qual o grau de importância deles para os moradores? O que representam para a administração de condomínios?

O Síndico

Ele é responsável pela administração de todo o condomínio. Normalmente eleito através de votação, feita em assembleias, pelos moradores do residencial.

Assim que inicia seu mandato, o síndico assume responsabilidades Penal e Civil pelos danos causados a terceiros e aos condôminos.

O síndico é o representante do prédio. Sempre que houver problemas, é ele quem responde pelo condomínio. Suas atividades podem ou não ser remuneradas.

O Zelador

O zelador do prédio, na maioria das vezes, é contratado pela administradora de condomínios. O nome do cargo já deixa bem claro o objetivo de sua função: zelar pelo condomínio.

Ele deve garantir que as atividades instituídas ao síndico sejam realizadas e aconteçam de maneira correta.

Na hora da contratação de um zelador, fica acordado se haverá a necessidade de residência do mesmo no condomínio, caso isso aconteça, acarreta em 24% de desconto na sua remuneração, incluindo férias, 13º salário, FGTS e INSS.

Funções de cada colocação

Dentre as atividades do zelador, não está incluso receber ordens nem pedidos dos condôminos, a ele cabe à função de repassar as reclamações e solicitações dos moradores para o síndico.

Além disso, o cargo também inclui as seguintes tarefas:

  • Providenciar materiais necessários para as tarefas de outros funcionários do prédio;
  • Limpeza e checagem dos elevadores e relógios de água;
  • Avaliar as condições de funcionamento de lâmpadas, gerador, central telefônica e portões;
  • Vistoriar horários de entrada e saída e o desempenho dos demais colaboradores.

Síndico e zelador devem formar uma dupla que possuam o mesmo fim: resolver as dificuldades que possam atingir os moradores ou o próprio condomínio.

Condôminos Inadimplentes – como agir?

É muito bom quando se tem agradável convivência entre os moradores de um condomínio e melhor ainda quando os condôminos e o síndico têm uma boa relação. Esta harmonia é muito comum em vários lugares, até que algum condômino se torne inadimplente.

Como agir quando alguns moradores do condomínio passam a dever, abalando esta relação amigável? E se este morador for uma pessoa de confiança, ou até mesmo amigo do síndico? Quais providências devem ser tomadas?

Diálogo, a base de tudo

Como todo problema, a inadimplência de um morador deve ser discutida com delicadeza. Às vezes trata-se de um condômino que passa por problemas financeiros ou até mesmo imprevistos no orçamento, alguém que nunca havia apresentado este tipo de problema antes, mas acabou entrando em débito.

Neste caso, o ideal é o síndico conversar e entender o motivo da dificuldade e, de maneira cordial, realizar a cobrança, afinal esta é uma de suas tarefas, cuidar das pendências do condomínio.

Se, mesmo assim, a situação não se resolver, ou se for um morador que já vem apresentando este comportamento há mais tempo, o caso deve ser passado para a administradora de condomínio.

Inadimplência gera conflitos

Muitas vezes o síndico demora a procurar o inadimplente e, até lá, é muito cobrado e até mesmo censurado pelos demais moradores.

É normal que este tipo de situação aconteça, pois, quando há inadimplência, a dívida tem que ser paga, porque o condomínio possui taxas que devem ser pagas em dia, independente de inadimplência interna.

Quando algum morador se torna inadimplente, afeta todo o condomínio. Normalmente são realizados rateios no condomínio, ou seja, o condômino que mantém suas despesas em dia, além de pagar a parte que lhe cabe, irá pagar também uma parcela do valor que está em débito. Muitos moradores não aceitam esta situação, o que acaba gerando conflitos internos no condomínio, às vezes entre os condôminos ou até mesmo contra o próprio síndico.

Devido todos estes problemas, é indicado que as medidas cabíveis sejam tomadas pela administração de condomínios.

O que a administradora deve fazer?

De acordo com a AABIC – Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínio de São Paulo – o ideal é o condomínio recorrer a uma ação judicial se o problema não se resolva em dois meses, ou seja, mesmo que o morador já tenha sido cobrado, ele não sanar a dívida dentro deste período, o caso deve ser levado à justiça.

Cabe à administradora estabelecer se esta providência deve ser tomada, pois algumas empresas possuem regras estipuladas em contrato sobre este assunto e muitas têm como obrigação entrar com uma cobrança judicial quando o morador passa a dever por determinado tempo.

Cobrança judicial

Quando o caso é levado à esfera judicial, o processo pode durar até um ano, porém a quitação da dívida é certa, nem que para tanto a pessoa tenha que vender seus bens, ou até mesmo o apartamento.

Os inadimplentes ficam expostos à cobrança de acordo com o artigo 275, inciso II b do Código de Processo Civil. Esta requisição pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, sob aplicação de 2% de multa, 1% de juros ao mês e correção monetária, ou então seguindo às normas estipuladas em cada condomínio.

O protesto em cartório também é uma opção, porém, devido toda perturbação que esse procedimento envolve, é utilizado como último recurso.