Arquivo de Junho, 2014

Cobrança de taxa condominial: como o valor é pensado

Cobrança da taxa condominal

No Brasil, a Jurisprudência teve um importante papel nas decisões sobre delimitação de taxa condominial, complementando-se ao Código Civil Brasileiro, que dispõe sobre o tema. As relações de moradia são reguladas pelo Direito Imobiliário, ramo do Direito Privado, fruto do Direito Civil. O inciso I, do art. 1.336 do Código Civil de 2002 estabelece a regra de que as despesas condominiais devem ser rateadas pela fração ideal, mas também faz a ressalva de que a convenção de condomínio pode estipular disposição contrária. Em vários casos, no Brasil, outros aspectos foram levados em consideração na hora de definir esse valor.

A taxa condominial serve para custear as despesas do próprio condomínio, com porteiros, zeladores, elevadores, limpeza, jardinagem, água e energia elétrica das áreas comuns, entre outros. Algumas vezes, com mais frequência, nos condomínios mais antigos, a própria conta de água ou gás encanado das unidades condominiais encontra-se inclusa na taxa condominial, sendo rateada entre os condôminos. Nesse sentido, dois aspectos contam na divisão dos gastos pelos moradores: a fração que cada um dles consome pelo tamanho e especificidade de seus apartamentos e pelo número de membros de sua família.

A celeuma consiste em saber se deve ser usado como parâmetro, o tamanho da fração ideal. Por este critério, quem tem uma fração ideal maior, como os proprietários de apartamento de cobertura, de área privativa ou de loja, devem pagar uma taxa de condomínio de valor superior aos condôminos que possuem um apartamento tipo residencial comum. Além disso, um número menor de residentes interfere na quantidade de água e gás encanado que se consome em uma residência, comparando-se, por exemplo, um apartamento com um casal de moradores e um com uma família de cinco de pessoas.

Os Tribunais pátrios há muito já se manifestavam contra a cobrança pela fração ideal de condomínios compostos por lojas e salas, determinando a isenção dessas, quanto ao pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não eram utilizados pela loja, quando detentoras de entrada independente da torre, que oferece serviços tão somente às salas. A controvérsia entre os nossos tribunais persistia no que se refere aos apartamentos de cobertura, térreos ou possuidores de área privativa em condomínio residencial, encontrando-se inúmeras decisões judiciais, apontando que a taxa condominial deveria ser proporcional à fração ideal de cada condômino. Contudo, prevalece o critério utilizado na decisão do STJ, que endossou uma solução do TJMG, que mensura a taxa condominial de acordo com o proveito efetivo da despesa.