Arquivo de Julho, 2014

Qual o diferencial da administração de condomínios comerciais?

 

Qual a diferença na administração de um condomínio comercial?A gestão de condomínios necessita de atenção especial quando se trata de condomínios comerciais e complexos empresariais. Sua administração obedece à mesma legislação da residencial, mas possui necessidades específicas, uma vez que comércios são mais exigentes em questões de segurança e conservação.

Para isso existem serviços especializados, diferenciados e flexíveis de administração de condomínios comerciais, que se voltam especialmente para as necessidades desse tipo de condomínio, qualquer que seja o seu tamanho, podendo ir de pequenos comércios, passando por comércios de médio e grande porte, até complexos empresariais e shoppings centres, entre outros. Além disso, os fornecedores mais completos, personalizados e exclusivos desse tipo de serviço devem oferecer o suporte necessário de forma a garantir segurança nas obrigações trabalhistas, financeiras, fiscais e legais. Serviços adicionais podem ser contratados quando se procura uma gestão condominial ágil, transparente e eficiente.

Uma boa administração de condomínios comerciais deve, portanto, estar ciente da complexidade e da responsabilidade da tarefa e se apoiar na experiência e na qualidade dos trabalhos de seus diretores, colaboradores e parceiros de forma a oferecer um serviço diferenciado. Para isso, é necessário um investimento permanente em tecnologia e inovação, além da qualificação dos colaboradores e parceiros. Só assim é possível garantir um atendimento de excelência aos diversos tipos e tamanhos de condomínios comerciais.
Alguns dos diferenciais do serviço de gestão de condomínios comerciais qualificado são o atendimento personalizado, onde o cliente é atendido por profissionais capacitados e atualizados com as necessidades dos clientes, de forma a oferecer soluções alternativas e eficientes. Também são oferecidas visitas diárias aos condomínios, tornando o serviço uma extensão da empresa do cliente, os pagamentos realizados com esse tipo de serviço são, ainda, isentos de tarifa bancária. O serviço online permite transformar o condomínio em uma comunidade virtual. Através dele, síndicos e condôminos podem se comunicar e ter acesso à inúmeras informações relevantes, como saldos, extratos, segunda via de recibos, altas, contas a serem pagas, cadastros, agenda do condomínio, datas de reuniões e assembleias, entre outros.

NBR não é lei

Temos visto algumas reportagens, comentários e manifestações sobre a Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) nº 16.280/14, onde todas apontam sobre a necessidade de seguir as diretrizes traçadas por essa NBR, apontando-a como o fim do “jeitinho” brasileiro em reformas condominiais.

Por primeiro, devemos lembrar que as NBR’s são documentos emitidos por uma entidade de Utilidade Pública chamada ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a qual não possui capacidade legislativa.

Trata-se de uma entidade privada responsável pela normalização técnica no país, as quais podem estabelecer requisitos de qualidade, de desempenho, de segurança (seja no fornecimento de algo, no seu uso ou mesmo na sua destinação final), como também podem estabelecer procedimentos, padronizar formas, dimensões, tipos, usos, fixar classificações ou terminologias e glossários, símbolos, marcação ou etiquetagem, embalagem, definir a maneira de medir ou determinar as características, como os métodos de ensaio.

Note-se, contudo, que uma NBR, por si só, não tem o condão de normatizar algo, tornando-se norma cogente, ou seja, ela não é lei, tampouco se sobrepõe a essa, pois deverá, primeiro, ser observada toda a legislação pertinente.

Bem verdade que, caso a observância de uma norma técnica da ABNT seja exigida por lei, essa terá força de lei, sendo sua observação obrigatória.

Exemplificamos. No Código de Defesa do Consumidor, em especial no seu artigo 39º, inciso VIII, vemos que o fornecedor de produtos ou serviços é obrigado a seguir, entre outras, as normas técnicas da ABNT para poderem colocar no mercado seus produtos e serviços. Vide:

 

“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)… (omissis)

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);  (grifos nossos).”

 

A norma aqui em análise, ao contrário do que se imagina, extrapola não só sua competência, como também ignora a legislação atinente às responsabilidades legais e limites de obrigações.

A justificativa introdutória da norma, bem como seu apelo social são ótimos e válidos, pois levam em conta que as edificações “cumprem funções de serviço definidas em projeto. Contudo, ao longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes, adequações a novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades técnicas.”, mas peca ao normalizar mais do que diz a lei, transferindo ao síndico a responsabilidade que deveria ser do proprietário e do profissional capacitado por ele contrato, bem como ao querer impor uma “reserva de mercado” para intervenções que não oferecem risco à sociedade.

A norma transfere ao responsável pela edificação (no caso de condomínio edilício, o síndico), a obrigação de analisar e dar parecer técnico sobre o laudo de um engenheiro ou arquiteto (ou outro profissional habilitado), que é o verdadeiro responsável técnico.

Os deveres do Síndico decorrem do Código Civil, da Lei 4.591/64, da Convenção Condominial e das Normas Internas, sendo que entre suas obrigações está o de zelar pela coisa comum, podendo inclusive intervir na propriedade privada, caso essa ameace, de alguma forma, a segurança da comunidade, daí a ser o responsável por analisar, exigir documentos e aprovações governamentais, bem como fiscalizar a obra e o pós-obra, nos parece descabido.

Aliás, continua sendo responsabilidade do condômino todos os atos e fatos decorrentes do uso, fruição e gozo de sua propriedade, respondendo civil e criminalmente, seja por sua omissão, comissão ou até mesmo por culpa “in vigilando” (por atos cometidos por seus visitantes ou prestadores de serviços), e tal obrigação sim decorre de lei. Senão vejamos:

 

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

IInão realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (grifos nossos)”

 

Outra crítica que fazemos a referida norma é a indução de que seria legalmente obrigatória a contratação de uma “empresa capacitada” para efetuar a simples substituição de uma janela ou de um piso, querer tornar obrigatório ter um laudo de um “profissional habilitado” para trocar um vaso sanitário ou pintar um quarto, o que é igualmente desproporcional, fugindo inclusive da intenção da norma, que é preservar a segurança da edificação.

Por óbvio que não estamos aqui dizendo que o síndico não tem nenhuma responsabilidade relativamente às obras, até porque existem Convenções Condominiais que já prevêem tal situação de forma pormenorizada, mas mesmo em condomínios onde a regra interna nada diz, o síndico continua a ter o dever de zelar pela segurança condominial, assim, havendo suspeita fundamentada de perigo iminente e dano irreparável, pode intervir imediatamente, exigindo de quem de direito as providências legais.

Neste diapasão, algumas importantes conclusões devem ser tiradas:

1) NBR não é lei; 2) A Constituição Federal (art.5º, inc. II) diz que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”; 3) A mídia tem noticiado a entrada em vigor de referida NBR de forma superficial, como se fosse lei e não tivesse outra regulamentação legal específica sobre o terma, criando uma confusão e temor desnecessários, além de criar uma grande confusão para quem está encarregado da administração condominial e; 4) Algumas pessoas e entidades têm se aproveitado disso para fazer valer seus próprios interesses, incentivando e fomentando a confusão criada.

Dessa forma, nossa sugestão para síndicos e proprietários é sempre ler, antes, sua Convenção Condominial e Regulamento Interno sobre obras e modificações, agir com diligência, prudência e bom senso, pois tanto o responsável legal, quanto o condômino, têm a exata dimensão do que pode afetar a estrutura da edificação, exigindo a intervenção de um engenheiro, arquiteto ou empresa especializada e, por último, nunca se esquecer de que suas ações ou comissões sempre estiveram bem claras na lei.

 

Autor:
Paulo BomPaulo Henrique Pereira Bom

Especialista em Processo Civil PUC/SP e Direito Imobiliário FMU/SP

Diretor de Legislação Condominial Secovi/SP

Membro do Tribunal de Ética da AABIC/SP

Diretor Adaplan administradora Condomínios