Posts Tagged '#administradoradecondominionocentrodesp'

Crianças no condomínio

A infância e a adolescência são momentos inesquecíveis da vida de todos, os palcos das brincadeiras, do riso, da correria e do choro. As crianças são muito especiais, trazem alegria ao meio ambiente e merecem um cuidado especial, pois são muito vulneráveis. Nos condomínios residenciais, as crianças estão sempre presentes, pois muitas famílias preferem criar seus filhos em um ambiente mais seguro, longe das ruas das grandes cidades, pois costumam ter mais estruturas como espaços verdes, parques infantis e principalmente para filtrar em maior grau as pessoas que circulam no local, feita pela portaria.

Alguns cuidados são de responsabilidade do condomínio, como a manutenção do playground e de todas as áreas comuns. Mas nem todas as obrigações devem recair sobre o condomínio: os pais e responsáveis ​​também devem estar atentos a eles.

Freepik: Happy kids playing on slide

As regras de segurança devem ser ajustadas e seguidas pelas crianças e por seus responsáveis, evitando-se acidentes. Por essa razão, crianças menores de 10 anos não devem ficar desacompanhadas nas áreas comuns, assim como não podem utilizar os elevadores e áreas das piscinas sem a devida supervisão.

O zelador e os funcionários do condomínio não são responsáveis ​​por cuidar individualmente das crianças, cabendo a eles apenas a fiscalização do cumprimento das regras de segurança.

Portanto, os pais têm a responsabilidade de não permitir que seus filhos andem sozinhos pelo condomínio antes da idade adequada, a não brincar em escadas, elevadores e locais com acesso de veículos ou qualquer tipo de risco à integridade das mesmas.

Viver em um condomínio exige respeito para manter a boa convivência entre os condôminos, isso também se aplica às crianças, que devem respeitar as áreas comuns e demais usuários. De vez em quando podem acontecer pequenos desentendimentos, que devem ser resolvidos com maturidade e bom senso, evitando maiores desgastes.

Cuidando adequadamente dos filhos do condomínio, é possível melhorar a convivência e a qualidade de vida de todos!

A importância da qualificação do síndico para uma gestão condominial eficiente

O síndico é o gestor da vida do condomínio, sendo que dentre as suas funções está zelar pelos interesses comuns dos residentes, respeitando as normas internas e diligenciando pela proteção e manutenção dos espaços comuns.

Há alguns anos atrás, esses cargos eram ocupados por profissionais aposentados, geralmente pessoas de meia-idade, que dispunham de “tempo livre” para solucionar eventuais problemas.

Mas o modelo atual de gestão de condomínios, com a quantidade de obrigações e responsabilidades que foram sendo criadas, exige que essas pessoas tenham qualificações específicas. O maior problema da área está intimamente relacionado à falta de experiência em gestão de condomínios, pois embora ajude, não basta a formação teórica.

O síndico é quem representa e administra o condomínio, devendo utilizar seu conhecimento e bagagem nas ações administrativas durante o seu mandato, baseando-se em regras comuns de experiência, no propósito e nos costumes do condomínio.

Smiling business man in eyeglasses sitting by the table in cafe with laptop computer while using smartphone and writing something

Claro que o suporte de uma administradora de condomínios é importantíssimo para que os síndicos exerçam tranquilamente suas funções, mesmo os de “primeira viagem”, lhes possibilitando cumprir as obrigações condominiais legais e exercer o papel de gestor, mesmo que não conheçam ou não dominem todas as funções de gestão.

Apesar da lacuna que ainda existe na preparação para o encargo, o início da “carreira de síndico” geralmente começa com a participação mais ativa nas assembleias, auxiliando o atual síndico, e ou como Conselheiro, no intuito de ir adquirindo experiência nas questões condominiais.

Quando nos referimos à experiência condominial, nos referimos não só a aprender questões legais, mas também o traquejo e jogo de cintura para lidar com funcionários e condôminos.

Por isso é imprescindível que o síndico, acima de tudo, tenha paciência, goste de tratar com pessoas, tenha boa capacidade de comunicação, seja justo e atencioso, ou seja, saber agir com inteligência emocional diante da questão que lhe é apresentada.

Pelo alto nível de exigência e capacitação que se exige é que cada vez mais tem se optado por síndicos profissionais, mas uma coisa é comum a todos, a qualificação não pode ser somente técnica, formal e legal, mas também de gestão e comunicação com pessoas.

O que é o fundo de reserva do condomínio?

Dentre vários assuntos que podem levantar dúvidas na gestão de condomínios, um deles certamente é o fundo de reserva.

Sabemos que as despesas condominiais podem ser divididas em ordinárias[1] e extraordinárias[2], sendo que ao fim de cada exercício, o síndico submete sua prestação de contas para ser aprovada em assembleia, aprovando também nessa oportunidade uma previsão orçamentária, relativa ao próximo exercício.

Essa previsão orçamentária é elaborada com base no histórico de despesas e receitas do condomínio, considerando ainda o que estipula a convenção condominial.

A maioria das despesas futuras podem ser previstas, todavia, existem aquelas que, mesmo sendo comum ocorrerem, são imprevisíveis (Ex: Conserto da Central de Interfonia, Troca do sistema de câmeras de segurança; Pagamento de horas extras não previstas, etc.), daí a razão de se constituir um Fundo de Reserva.

Fundo de reserva: o que é esse recurso essencial?

Temos então que o Fundo de Reserva é uma provisão orçamentária destinada a cobrir despesas não previstas no orçamento instituído.

Via de regra, a composição e utilização do Fundo de Reserva está fixado na própria Convenção do Condomínio, sendo imprescindível “se atentar se a norma interna prevê obrigatoriedade na fixação de fundo de reserva ou fundo de obras e qual o seu valor, o que também poderá interferir no valor final da cota a ser arrecadada, já que, comumente, esse valor é um percentual a mais sobre a cota ordinária.

Bom lembrar que em algumas Convenções Condominiais, a assembleia poderá determinar a suspensão de arrecadação desses fundos, por isso indispensável a atenta leitura da Especificação e Convenção do edifício.”[3]

Nessas Convenções que já existe uma forma “pré-aprovada”, facilita-se muito a arrecadação e o manejo desse recurso pelo síndico em casos extraordinários e urgentes. Se ocorrer um evento fora desses ou se a convenção não mencionar nenhuma condição específica, caberá à gestão interna, assessorada por sua administradora de condomínio, identificar o tipo de despesa, a necessidade ou não de se convocar uma assembleia, seu quórum e a forma de fazê-lo.

Por fim, devemos lembrar que o Fundo de Reserva, por se destinar à cobertura de despesas extraordinárias não previstas, a responsabilidade de seu pagamento junto ao condomínio é do titular da unidade, mas esse (o proprietário) poderá cobrar de seu inquilino quando houver a necessidade de reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias (Arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91).


[1] Despesas Ordinárias são aquelas destinadas à administração e manutenção do próprio condomínio, como: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; entre outros.

[2] Despesas Extraordinárias, por sua vez, são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; entre outros.

[3] Fonte: https://www.sindiconet.com.br/informese/administradora-de-condominios-colunistas-paulo-henrique-bom / acessado em 03/09/2021 às 11:26.

Setembro Amarelo: Falar sempre é a melhor opção

O Setembro Amarelo é uma campanha para promover e aumentar a conscientização sobre a prevenção do suicídio. A Associação Internacional para a Prevenção do Suicídio (IASP) incentiva a disseminação dessa causa em todo o mundo no dia 10 de setembro, que é o Dia Internacional da Prevenção do Suicídio. No entanto, atividades de divulgação, prevenção e alerta ocorrem durante todo o mês. O suicídio representa mais da metade das mortes violentas no mundo, com cerca de 1 milhão de mortes por ano no mundo, o correspondente a aproximadamente um suicídio a cada 35 segundos.

Segundo a Organização Mundial da Saúde (OMS), a taxa de suicídio no Brasil é de 6 para cada 100 mil pessoas. É um tema que requer atenção, daí a cor amarela que identifica lugares, serviços e folhetos que ajudam a divulgar o assunto. O número de pessoas que moram em apartamentos se torna mais significativo para o tema suicídio quando falamos de grandes centros, muito mais verticalizados, tornando o papel dos condomínios na prevenção ao suicídio ainda mais importante.

reprodução: Freepik

O isolamento social como medida preventiva à infecção da doença, traz a reboque o aumento de doenças mentais, surtos e tentativas de suicídio. Os efeitos econômicos, medo da contaminação e isolamento forçado, são os principais causadores.

Diversas ações preventivas podem ser coordenadas nos condomínios, desde campanhas de conscientização, treinamento de funcionários para estarem atentos a desvios de comportamentos até a realização de eventos sociais e atividades esportivas. Sempre promovemos torneios e outras ações que possam atrair em especial esse público. A ideia é realizar eventos bacanas, que desafiem e motivem a participar dos esportes para ter engajamento da comunidade.

Saber que alguém está preocupado ou sente-se compelido a ajudar pode ser fundamental para alguém que esteja com tendências, independente de ser alguém próximo ou não. Seja parte dessa campanha mensal, que precisa durar todo o ano. A conscientização sobre prevenção ao suicídio pode ser primordial para a vida de pessoas que estejam vulneráveis e não encontrem meios para sair disso.

Nem o Campeonato Brasileiro de Futebol tem um VAR assim!

Mobilização da equipe para a realização de assembleia Virtual.

Poucas coisas combinam melhor com uma noite de inverno do que uma taça de vinho.

Guia prático sobre a LGPD para os condomínios

Feliz dia dos Namorados

Em comemoração a data separamos 5 filmes para vocês aproveitarem agarradinhos no sofá e com um balde de pipoca!

Ações, conscientização e reciclagem!

Em relação a importância das questões ambientais e sociais a Adaplan sempre teve uma atitude proativa. Pensando na sustentabilidade, desenvolvemos campanhas assistenciais, trabalho de voluntariado e arrecadações, visando mobilizar, conscientizar e interagir com o maior número de pessoas sensíveis aos problemas relacionados a esses temas.

Independentemente de haver ou não obrigação legal, a realização de uma inspeção predial periódica é um procedimento de extrema importância para retratar o estado de conservação de um edifício.
O resultado da inspeção possibilita identificar se as manutenções preventivas e corretivas estão sendo realizadas adequadamente, quais as medidas e planejamentos necessários.
Para os síndicos é uma boa oportunidade para demonstrar o que foi realizado sob sua gestão, sem prejuízo de já poder priorizar o que deverá ser feito nas próximas.
Como referência, a ABNT criou a NBR 16.747/2020, com diretrizes e procedimentos para a realização da inspeção predial, resultando também numa forma de validação da aplicação da NBR 5.674/2012 e da aplicação e eficácia dos planos de manutenção de edificações.
A inspeção predial é mais uma ferramenta de suporte à gestão dos condomínios, no sentido de reduzir riscos relacionados à falta de acompanhamento e intervenções ao longo da vida útil de estruturas, acabamentos e outros aspectos técnicos, devendo ela ser sempre conduzida por profissional técnico habilitado e considerar itens como:

1. Segurança – estrutural, contra incêndio e no uso e operação;
2. Habitabilidade – estanqueidade, saúde, higiene, qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade e sustentabilidade;
3. Durabilidade e manutenibilidade, desmembrados em etapas mínimas a serem cumpridas.

  • Levantamento de dados e documentação;
  • Análise de dados e documentação;
  • Entrevista para identificação das características construtivas da edificação: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso;
  • Vistoria sistêmica, considerando a complexidade das instalações;
  • Classificação das irregularidades;
  • Recomendação de ações para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas;
  • Organização das prioridades em patamares de urgência;
  • Avaliação da manutenção (conforme NBR 5.674);
  • Avaliação do uso;
  • Redação e emissão do laudo técnico de inspeção predial.

A realização das inspeções, de acordo com a norma, não tem caráter obrigatório, e sua compulsoriedade se relaciona ao conteúdo da inspeção e metodologia adotada para a edificação, com definição de históricos e periodicidades. Cabe à legislação local estabelecer a idade da edificação e periodicidade com que devem ser realizadas as inspeções prediais, não havendo ainda legislação específica no Município de São Paulo.
Uma parte da inspeção predial será sempre baseada em análise de documentos, sendo fundamental que seu arquivo esteja organizado e atualizado, em especial o plano de manutenção e seus registros.
No processo de contratação de uma inspeção, deve-se verificar se o profissional ou equipe são habilitados para a realização da inspeção predial, que requer conhecimento sobre patologias na construção civil, frisando que a vistoria deve ser baseada na abrangência e etapas mínimas padronizadas pela norma NBR-16.747.
Com o laudo de inspeção em mãos, o responsável pela edificação deve estudar e providenciar a execução dos pontos que forem apontados como críticos, conforme sua prioridade.
Acatar as sugestões de pontos de correção para melhorias pelo Laudo Técnico de Inspeção Predial também se faz necessário, uma vez que a revisão de planos e processos de manutenção, aliados à inspeção periódica, têm o intuito de preservar a saúde, segurança e conforto de todos os envolvidos no empreendimento, com foco no longo prazo, evitando surpresas desagradáveis e custos extras elevados.
Por isso que dizemos que, independentemente da obrigatoriedade legal de se realizar uma inspeção predial é inegável que sua realização traz benefícios às edificações, desde a entrega do empreendimento e durante toda sua operação e vida útil.

Fonte: AABIC – Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo.