A importância da qualificação do síndico para uma gestão condominial eficiente

O síndico é o gestor da vida do condomínio, sendo que dentre as suas funções está zelar pelos interesses comuns dos residentes, respeitando as normas internas e diligenciando pela proteção e manutenção dos espaços comuns.

Há alguns anos atrás, esses cargos eram ocupados por profissionais aposentados, geralmente pessoas de meia-idade, que dispunham de “tempo livre” para solucionar eventuais problemas.

Mas o modelo atual de gestão de condomínios, com a quantidade de obrigações e responsabilidades que foram sendo criadas, exige que essas pessoas tenham qualificações específicas. O maior problema da área está intimamente relacionado à falta de experiência em gestão de condomínios, pois embora ajude, não basta a formação teórica.

O síndico é quem representa e administra o condomínio, devendo utilizar seu conhecimento e bagagem nas ações administrativas durante o seu mandato, baseando-se em regras comuns de experiência, no propósito e nos costumes do condomínio.

Smiling business man in eyeglasses sitting by the table in cafe with laptop computer while using smartphone and writing something

Claro que o suporte de uma administradora de condomínios é importantíssimo para que os síndicos exerçam tranquilamente suas funções, mesmo os de “primeira viagem”, lhes possibilitando cumprir as obrigações condominiais legais e exercer o papel de gestor, mesmo que não conheçam ou não dominem todas as funções de gestão.

Apesar da lacuna que ainda existe na preparação para o encargo, o início da “carreira de síndico” geralmente começa com a participação mais ativa nas assembleias, auxiliando o atual síndico, e ou como Conselheiro, no intuito de ir adquirindo experiência nas questões condominiais.

Quando nos referimos à experiência condominial, nos referimos não só a aprender questões legais, mas também o traquejo e jogo de cintura para lidar com funcionários e condôminos.

Por isso é imprescindível que o síndico, acima de tudo, tenha paciência, goste de tratar com pessoas, tenha boa capacidade de comunicação, seja justo e atencioso, ou seja, saber agir com inteligência emocional diante da questão que lhe é apresentada.

Pelo alto nível de exigência e capacitação que se exige é que cada vez mais tem se optado por síndicos profissionais, mas uma coisa é comum a todos, a qualificação não pode ser somente técnica, formal e legal, mas também de gestão e comunicação com pessoas.

O que é o fundo de reserva do condomínio?

Dentre vários assuntos que podem levantar dúvidas na gestão de condomínios, um deles certamente é o fundo de reserva.

Sabemos que as despesas condominiais podem ser divididas em ordinárias[1] e extraordinárias[2], sendo que ao fim de cada exercício, o síndico submete sua prestação de contas para ser aprovada em assembleia, aprovando também nessa oportunidade uma previsão orçamentária, relativa ao próximo exercício.

Essa previsão orçamentária é elaborada com base no histórico de despesas e receitas do condomínio, considerando ainda o que estipula a convenção condominial.

A maioria das despesas futuras podem ser previstas, todavia, existem aquelas que, mesmo sendo comum ocorrerem, são imprevisíveis (Ex: Conserto da Central de Interfonia, Troca do sistema de câmeras de segurança; Pagamento de horas extras não previstas, etc.), daí a razão de se constituir um Fundo de Reserva.

Fundo de reserva: o que é esse recurso essencial?

Temos então que o Fundo de Reserva é uma provisão orçamentária destinada a cobrir despesas não previstas no orçamento instituído.

Via de regra, a composição e utilização do Fundo de Reserva está fixado na própria Convenção do Condomínio, sendo imprescindível “se atentar se a norma interna prevê obrigatoriedade na fixação de fundo de reserva ou fundo de obras e qual o seu valor, o que também poderá interferir no valor final da cota a ser arrecadada, já que, comumente, esse valor é um percentual a mais sobre a cota ordinária.

Bom lembrar que em algumas Convenções Condominiais, a assembleia poderá determinar a suspensão de arrecadação desses fundos, por isso indispensável a atenta leitura da Especificação e Convenção do edifício.”[3]

Nessas Convenções que já existe uma forma “pré-aprovada”, facilita-se muito a arrecadação e o manejo desse recurso pelo síndico em casos extraordinários e urgentes. Se ocorrer um evento fora desses ou se a convenção não mencionar nenhuma condição específica, caberá à gestão interna, assessorada por sua administradora de condomínio, identificar o tipo de despesa, a necessidade ou não de se convocar uma assembleia, seu quórum e a forma de fazê-lo.

Por fim, devemos lembrar que o Fundo de Reserva, por se destinar à cobertura de despesas extraordinárias não previstas, a responsabilidade de seu pagamento junto ao condomínio é do titular da unidade, mas esse (o proprietário) poderá cobrar de seu inquilino quando houver a necessidade de reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias (Arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91).


[1] Despesas Ordinárias são aquelas destinadas à administração e manutenção do próprio condomínio, como: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; entre outros.

[2] Despesas Extraordinárias, por sua vez, são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; entre outros.

[3] Fonte: https://www.sindiconet.com.br/informese/administradora-de-condominios-colunistas-paulo-henrique-bom / acessado em 03/09/2021 às 11:26.

Setembro Amarelo: Falar sempre é a melhor opção

O Setembro Amarelo é uma campanha para promover e aumentar a conscientização sobre a prevenção do suicídio. A Associação Internacional para a Prevenção do Suicídio (IASP) incentiva a disseminação dessa causa em todo o mundo no dia 10 de setembro, que é o Dia Internacional da Prevenção do Suicídio. No entanto, atividades de divulgação, prevenção e alerta ocorrem durante todo o mês. O suicídio representa mais da metade das mortes violentas no mundo, com cerca de 1 milhão de mortes por ano no mundo, o correspondente a aproximadamente um suicídio a cada 35 segundos.

Segundo a Organização Mundial da Saúde (OMS), a taxa de suicídio no Brasil é de 6 para cada 100 mil pessoas. É um tema que requer atenção, daí a cor amarela que identifica lugares, serviços e folhetos que ajudam a divulgar o assunto. O número de pessoas que moram em apartamentos se torna mais significativo para o tema suicídio quando falamos de grandes centros, muito mais verticalizados, tornando o papel dos condomínios na prevenção ao suicídio ainda mais importante.

reprodução: Freepik

O isolamento social como medida preventiva à infecção da doença, traz a reboque o aumento de doenças mentais, surtos e tentativas de suicídio. Os efeitos econômicos, medo da contaminação e isolamento forçado, são os principais causadores.

Diversas ações preventivas podem ser coordenadas nos condomínios, desde campanhas de conscientização, treinamento de funcionários para estarem atentos a desvios de comportamentos até a realização de eventos sociais e atividades esportivas. Sempre promovemos torneios e outras ações que possam atrair em especial esse público. A ideia é realizar eventos bacanas, que desafiem e motivem a participar dos esportes para ter engajamento da comunidade.

Saber que alguém está preocupado ou sente-se compelido a ajudar pode ser fundamental para alguém que esteja com tendências, independente de ser alguém próximo ou não. Seja parte dessa campanha mensal, que precisa durar todo o ano. A conscientização sobre prevenção ao suicídio pode ser primordial para a vida de pessoas que estejam vulneráveis e não encontrem meios para sair disso.

Lei de Stalking e sua realidade nos condomínios?

Em março de 2021 entrou em vigor a lei n° 14.132, que tipifica como crime a perseguição de forma constante, seja ela física ou virtual, ameaçando a integridade física ou psicológica, restringindo sua capacidade de locomoção ou, de qualquer forma, invadindo ou perturbando sua esfera de liberdade ou privacidade.

Nos condomínios isso não é diferente, pois se um morador, funcionário ou síndico, passa a agir sistematicamente dessa forma, em tese estará configurado o crime de stalking.

Atitudes como seguir a vítima em seus trajetos, aparecer repentinamente em seu local de trabalho ou em casa, fazer ligações inconvenientes, deixar recados ou itens na circulação da vítima, encaminhar presentes, espalhar boatos, perseguir a vítima nas redes sociais, participar das mesmas atividades e locais de lazer, e até mesmo invadir sua propriedade, são alguns comportamentos comuns de stalkers (quem comete o crime de perseguição).

O síndico também pode ser vítima desse crime, pois uma situação bastante comum é quando um condômino passa a querer ter contato com o síndico diariamente, impedindo-lhe de trabalhar; invadindo sua privacidade e momentos de descanso; restringindo-lhe a capacidade de locomoção; constrangendo-lhe com cobranças demasiadamente incisivas ou agressivas.

Os motivos dessa prática são muitos e variados: ciúme, vingança, ódio ou pretexto de brincadeira.  A lei não tem o objetivo de penalizar e sim mudar a abordagem que os condôminos têm para com o síndico, funcionários e demais condôminos.

Crime de perseguição | Segurança e Ciências Forenses

Também chamamos a atenção para o uso do WhatsApp e redes sociais, pois é outro ambiente (virtual) onde as pessoas são expostas e podem se tornar vítimas ou praticantes de crimes de perseguição, com mensagens ou e-mails constantes, investigando postagens antigas e de pessoas relacionadas ao círculo da vítima, postagens desagradáveis ou contendo injúria, calúnia ou difamação de maneira constante e exacerbada.

Não custa lembrar que todos os materiais gerados em grupos de redes sociais podem ser usados ​​como evidência para enquadrar o agressor, já que todas as evidências obtidas por meios legais podem comprovar a prática do crime.

É importante que a vítima, com o auxílio de profissionais, tome medidas punitivas cabíveis desde o primeiro comportamento excessivo cometido por outra pessoa, para evitar que o conflito se alastre em maior grau.

A lei prevê pena de reclusão que varia de seis meses a dois anos, e multa. Além disso, a pena poderá ser aumentada se o crime for cometido contra criança, adolescente, idoso, contra a mulher (em razão do sexo feminino), pela participação de duas ou mais pessoas ou pelo uso de armas. Vale lembrar que essa pena é da área criminal e não exclui a condenação por dano moral.

Portanto, mais do que nunca, todos os que trabalham, residem ou administram condomínios (síndicos, membros da administração, funcionários e moradores) devem observar melhor o seu comportamento diário, não dando margem para questionamentos.

Projeto de Lei sobre comunicação de violência doméstica nos condomínios é aprovado pela ALESP e aguarda sanção ou veto do Governador

No dia 11/08/21, em sessão extraordinária da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, foi aprovado o Projeto de Lei nº 108/20, de autoria do deputado Professor Kenny (PP), cuja ementa veicula: “obriga os condomínios residenciais e comerciais no Estado a comunicar os órgãos de segurança pública quando houver em seu interior a ocorrência ou indícios de episódios de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos”.

O projeto ainda aguarda analise do governador João Doria (PSDB), que poderá sancioná-la ou vetá-la, se o considerar inconstitucional ou contrário ao interesse público, sendo que sua aplicação e validade só existirá após eventual sanção.

O Projeto de Lei  estipula a obrigação de que  “os condomínios residenciais e comerciais localizados no Estado, através de seus síndicos e/ou administradores devidamente constituídos, deverão encaminhar comunicação à Delegacia Especializada de Atendimento à Mulher da Policia Civil ou ao órgão de Segurança Pública, especializado, quando houver, em suas unidades condominiais ou nas áreas comuns, a ocorrência ou indícios de episódios de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos”.

Segundo o PL, a comunicação a deverá ser realizada de imediato, por ligação telefônica ou através de aplicativo móvel, nos casos de ocorrência em andamento, e por escrito, por via física ou digital, nas demais hipóteses, no prazo de até 24 (vinte e quatro) horas após a ciência do fato, contendo informações que possam contribuir para a identificação da possível vítima e do possível agressor.

Além disso, os condomínios deverão afixar, nas áreas de uso comum, cartazes, placas ou comunicados divulgando o disposto na presente Lei e incentivando os condôminos a notificarem o síndico e/ou administrador quando tomarem conhecimento da ocorrência ou de indícios de episódios de violência doméstica ou familiar no interior do condomínio.

Por fim o descumprimento das obrigações estabelecidas no PL sujeitarão o condomínio infrator a sofrer penalidades administrativas, a saber, advertência, quando da primeira autuação da infração e multa, a partir da segunda autuação, fixada entre 50 (cinquenta) e 100 (cem) UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo), a depender das circunstâncias da infração, podendo o valor arrecadado ser revertido em favor de fundos e programas de proteção aos direitos da mulher, criança, adolescente ou idoso.

Considerações Gerais

É inegável que com pessoas mais tempo em casa, por conta da Covid-19, a questão da violência doméstica que já é um dos temas mais sensíveis e importantes na atualidade brasileira, infelizmente teve um agravamento.

E embora seja um assunto que merece toda atenção e apoio, as medidas de enfrentamento preventivo e corretivo devem ser bem planejadas, sob pena de serem inócuas para o fim almejado, mas com o potencial de criação de novos problemas para a massa condominial, já que serão alçados ao papel de delatores compulsórios.

Infelizmente parece ser este o caso do Projeto de Lei nº 108/20, que foi concebido com o chamado “vício de iniciativa” já que o art. 22, I, da Constituição Federal estabelece que é de competência privativa da União legislar sobre direito civil e penal, justamente os temas tratados pelo Projeto de Lei.

Vale observar que sendo sancionado, será acrescida nova atribuição aos síndicos, ao lado das já catalogadas no art. 1.348 do Código Civil.

Mas não é só isso, pois o PL Estadual se sobrepõe à legislação existente sobre o assunto em nível federal, como é o caso da Lei Maria da Penha (Lei nº 11.340/06) e de outras mais que estão cursando o processo legislativo federal, como é exemplo o Projeto de Lei do Senado nº 2.510/20.

É muito delicada a missão de, no calor dos acontecimentos, pressionado pelo temor de ser penalizado como negligente, decidir efetuar a comunicação para a autoridade policial com base em “indícios de episódios de violência doméstica”, que pode levar a equivocadas comunicações de casos inexistentes, o que será fonte de enormes transtornos aos envolvidos.

Na esfera prática, se promulgada tal como está referido PL, é recomendável se regulamentar como se dará a notificação ao síndico de ocorrência ou ciência desses episódios de violência, evitando que mero comentário “por ouvir dizer” sirva como notificação, resguardando minimamente o síndico.

Por fim, lembramos que em âmbito criminal, indícios não se confundem com mera suposição ou presunção, pois considera-se indício a circunstância conhecida e provada, que, tendo relação com o fato, autorize, por indução, concluir-se a existência de outra ou outras circunstâncias (Art. 239, CPP), assim, tanto o síndico, como o condômino notificante, deverão ter elementos mínimos que possam provar a existência de referido fato.

Feliz dia do Advogado!


Essencial para a garantia de direitos. Indispensável à administração da justiça.

Nem o Campeonato Brasileiro de Futebol tem um VAR assim!

Mobilização da equipe para a realização de assembleia Virtual.

Poucas coisas combinam melhor com uma noite de inverno do que uma taça de vinho.

Férias Escolares – Brincadeiras em casa

Crianças, férias e isolamento. Juntar essas três palavras pode causar dores de cabeça para pais, síndicos e vizinhos. Afinal, o que divertiria os pequenos quando ficam em casa?

Pensando nisso, separamos algumas dicas de atividades para você brincar com seus filhos sem sair de casa!

Guia prático sobre a LGPD para os condomínios


Setembro 2021
S T Q Q S S D
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930