ADAPLAN 45 ANOS

Hoje, 12 de abril, é um dia especial! Celebramos com orgulho os nossos 45 anos de história.

Nesses 45 anos, sempre buscamos a excelência no atendimento aos nossos clientes. Acreditamos que a chave para isso está na constante inovação e evolução dos nossos serviços.

Aprendemos que cada cliente é único e merece um atendimento à altura das suas expectativas. Por isso, estamos sempre atentos às novas tendências e necessidades do mercado, buscando aprimorar nossos serviços e oferecer soluções sob medida para cada situação.

Agradecemos a todos os nossos clientes, parceiros e colaboradores por fazerem parte dessa jornada de sucesso. Juntos, construímos uma história de confiança, transparência e comprometimento. E estamos ansiosos para os muitos anos de parceria que ainda virão!

Feliz aniversário Adaplan!

Os golpes estão cada vez mais comuns, e é preciso ficar atento para não ser vítima.⚠️

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A ADAPLAN não aceita pagamentos via Pix.
Enviamos os boletos de cobrança sempre para seu e-mail, portanto, antes de quitá-los, confirme sempre se o destinatário é o seu Condomínio ou a Adaplan.
A Adaplan não efetua cobranças de dívidas judiciais, pois não é escritório de advocacia.
Se receber contato de advogados dizendo ser do Condomínio, sempre investigue e confirme antes. Fraudadores tem se passado por advogados de condomínios, solicitando PIX para a quitação de débitos condominiais.
Em caso de dúvidas, contate-nos pelos canais oficiais, antes de efetuar o pagamento.
Fique atento!

Candidato pode ser proibido de disputar eleição ao cargo de síndico em situações específicas?

A dúvida aqui abordada trata de questões particulares de cada condomínio, pois em muitas Convenções Condominiais se estabelece que não poderá ser eleito para Síndico, subsíndico, membro do Conselho Fiscal e de outros eventuais órgãos, o condômino que tenha sido multado ou acionado judicialmente para a cobrança das quotas-partes de sua responsabilidade nos exercícios anteriores.

Se tal regra constar expressamente da norma interna, nos termos do artigo 1.334 do Código Civil, ela será válida de pleno direito.

Aliás, o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo, corrobora com esse entendimento:

Ementa: CIVIL – CONDOMÍNIO – DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Pretensão de declaração de nulidade de dispositivo da convenção e de assembleia condominial, por conta de supostas irregularidades cometidas pelos réus quanto ao impedimento do autor em se candidatar ao cargo de síndico, com fundamento em artigo da convenção de condomínio – Configurada a impontualidade habitual do autor quanto aos pagamentos das obrigações condominiais, resta caracterizada sua impossibilidade em exercer o “munus” – Ação de cobrança ajuizada pelo condomínio contra o autor em 2010, cujo pagamento do débito somente se deu no final de 2012 – Assembleia de condôminos em que se vetou a candidatura do autor ao cargo de síndico em razão da citada ação de cobrança, realizada em 30.07.2014, ainda dentro do prazo previsto na convenção, de dois exercícios do cargo de síndico, que corresponde a quatro anos, por serem bienais – Artigo convencional que se limitou a estabelecer critérios para o exercício da função de síndico, a fim de impedir a eleição de pessoas com interesses colidentes ao do condomínio – Inexistência de quaisquer afrontas a dispositivos constitucionais e legais pelo dispositivo da convenção condominial – Sentença mantida – Recurso desprovido (TJSP – Apelação Cível 1012199-25.2015.8.26.0224; Relator (a): Carlos von Adamek; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/12/2017; Data de Registro: 07/12/2017).

Em outras palavras,a regra proibitiva é válida e não fere o princípio jurídico da isonomia (art. 5º, caput, da Constituição Federal).

Essa é uma questão bem comum no dia a dia de quem trabalha com administração de condomínios, sendo que essa dúvida é gerada pelo fato de que o Código Civil (art. 1.335, inc. III) proíbe expressamente a participação e o voto dos condôminos devedores nas assembleias condominiais.

Observamos, contudo, que o Código Civil prevê que as assembleias (ordinária ou extraordinária) serão convocadas pelo síndico (arts. 1.348, I, 1.350, caput, § 1º e 1.355 todos do Código Civil) ou pela vontade de ¼ (um quarto) dos condôminos, sendo que tais dispositivos legais não repetem expressamente a ideia contida no art. 1.335, III, do Código Civil, ou seja, não veda os inadimplentes participem do ato convocatório.

 Nesse sentido já temos o posicionamento doutrinário a respeito. A saber:

“Na opinião de Alexandre Freitas Câmara ‘não pode haver muita dificuldade na interpretação do art. 1.335, III, do novo Código Civil. Este estabelece uma regra geral, segundo a qual todos os condôminos têm direito a voz e voto nas assembleias. Cria-se, também, uma exceção: o condômino que não esteja quite com suas obrigações condominiais não pode exercer esse direito.

Essa exceção, como visto, deve ser interpretada restritivamente, o que significa dizer, pois, condômino que não esteja quite com suas obrigações não poderá exercer seu direito a voz e voto. Nenhuma outra restrição a seus direitos poderá existir, sob pena de se dar interpretação extensiva a uma norma excepcional’”. CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício: Manual prático com perguntas e respostas. 2ª ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2007, p. 416/417 (grifos nossos).

Por outro lado, é sempre bom ter em mente que, embora a lei não restrinja o direito do inadimplente assinar a convocação, poderá tal impedimento constar expressamente da Convenção Condominial, o que valerá para seus condôminos, como se vê em julgados emanados pelos Tribunais de Justiça de São Paulo e do Distrito Federal:

“Ementa:    CONDOMÍNIO    EDILÍCIO    E     ASSEMBLEIA.    AÇÃO ANULATÓRIA. Sentença de improcedência mantida. Pretensão de anulação de assembleia. Vícios na convocação e no ato não comprovados (comunicação enviada por meio eletrônico e em desrespeito ao prazo de 5 dias previsto em Convenção). Discussão que se revela interna corporis. Postura do autor, ademais, que viola a boa-fé objetiva, pois questiona formalidades que supostamente não teriam sido observadas, mesmo após sempre ter aceitado as referidas práticas. Autor que não se desincumbiu do ônus contido no art. 373, I, do CPC/2015. Honorários recursais. Majoração. RECURSO NÃO PROVIDO. Trechos do Acórdão: … Ademais, não há óbice na convocação de assembleia por condôminos inadimplentes, mas apenas à proibição ao direito de voto nas deliberações… (TJSP – Apelação Cível nº 1018084-04.2021.8.26.0032 – 27ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. ALFREDO ATTIÉ – Julgado em 21/03/23).

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CÓDIGO CIVIL. PROCESSO CIVIL. QUÓRUM DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. ¼ (UM QUARTO) DOS CONDÔMINOS. VALIDADE. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. IRRELEVÂNCIA. DIVERGÊNCIA DE ASSINATURAS. NECESIDADE DE DISCUSSÃO PELA VIA ADEQUADA. DISCUSSÃO NÃO INTEGRANTE DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.  

1. O art. 1.355 do Código Civil (CC) estabelece que “assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.  
2. A lei não traz limitação no tocante ao condômino inadimplente compor o quórum estabelecido no referido dispositivo. Para o morador em atraso com suas obrigações condominiais, o ordenamento jurídico somente prevê a perda do direito de participar de assembleias e do direito ao voto, além de aplicação de multa pecuniária pela impontualidade, sem prejuízo dos juros e correção monetária. 
3. O condômino inadimplente pode assinar o edital de convocação da assembleia por moradores. Após a regular convocação, o condômino inadimplente possui prazo – até o dia da assembleia – para quitar seu débito, participar do ato e votar.  
4. Ausente comprovação das alegações quanto à falta de validade de algumas das assinaturas, não há que se falar em vício na convocação.
5. Agravo interno parcialmente conhecido e não provido. Agravo de instrumento conhecido e provido (TJDF – Agravo de Instrumento nº 0730121-66.2021.8.07.0000 – 6ª Turma Cível – Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa – Julgado em 02/12/21).

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO LIMINAR. AÇÃO DE CONHECIMENTO. SUSPENSÃO. ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÔMINOS. DESTITUIÇÃO QUANTO A CONVOCAÇÃO DA ADMINISTRAÇÃO. QUORUM DE ASSINATURAS. PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO IMPROVIDO. 

…

• O condômino somente pode votar nas deliberações da assembleia e delas participar caso esteja quite com suas obrigações, não impedindo, todavia, a inadimplência, de sua participação (do condômino inadimplente), no ato de convocação de Assembleia Geral Extraordinária. Inteligência do artigo 1.350 do CC. 
• Precedente jurisprudencial: ”…Na forma do que determina o artigo 1.355 do Código Civil, o quórum de convocação de assembleia extraordinária é de um quarto dos condôminos, não havendo limitação legal quanto ao status de adimplemento de taxas condominiais para o exercício de tal direito…”. (07119941920178070001, Relator: Flavio Rostirola, 3ª Turma Cível, DJE: 14/6/2018).  (grifamos) ”

Pelos motivos acima mencionados, salvo disposição expressa presente na Convenção em sentido contrário, será válida a convocação de assembleia geral feita por iniciativa dos condôminos, em que haja participação dos condôminos inadimplentes, nos termos dos arts. 1.350, § 1º e 1.355, ambos do Código Civil. 

Nem todos os síndicos ou administradoras de condomínio sabem, mas é proibido o uso de botijão convencional de GLP nos condomínios edilícios em São Paulo.

         Esse era um assunto regido de modo muito claro pelo Decreto Municipal nº 24.714/87, sendo que seu artigo 5°, proibia expressamente a sua utilização, todavia, o Decreto Paulistano foi expressamente revogado pelo Decreto nº 57.776, de julho de 2017 (Regulamentação do Código de Obras e Edificações atualmente em vigor -Lei nº 16.642/17).

Com isso deixou-se de ter o claro referencial sobre o tema na legislação municipal, no entanto, em 2018 foi publicada a Instrução Técnica nº 28 do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, intitulada “Manipulação, armazenamento, comercialização e utilização de gás liquefeito de petróleo (GLP)”, normatização fundada no Decreto Estadual nº 63.911/18 (Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo) e que serve como um dos parâmetros para a expedição do AVCB.

          Em seu item 5.5, referida Instrução Técnica estabelece detalhadamente as exceções que permitem sua utilização, bem como seus requisitos mínimos, podendo se dizer que, resumidamente, continua vedado o uso do botijão de gás pelo condômino, dentro da sua unidade.

          O que se admite, quando muito, é que o condomínio tenha os botijões instalados em centrais na área externa da edificação, no pavimento térreo, com rede de alimentação individual e, ainda assim, desde que cumpridas todas as demais especificações e restrições da IT nº 28/18, inclusive sobre a instalação da rede de distribuição de gás, que deverá seguir o estabelecido pela norma técnica ABNT NBR 15526/12.

          Por fim, lembramos que ainda não há legislação federal que trate do tema de forma específica para todo o país, portanto se aplica a legislação municipal.

          A Adaplan, administradora de condomínios em São Paulo, está atenta às inovações e alterações legais sobre o tema, sempre no intuito de melhor assessorar seus clientes.

Desconto de pontualidade na taxa de condomínio, incentivo ao pagamento ou penalização disfarçada?

O chamado “desconto por pontualidade”, também conhecido como “abono” ou “bônus” pontualidade, é uma medida antiga no segmento condominial que consiste em estimular o condômino a antecipar o pagamento em troca de um benefício, tendo um desconto percentual sobre o valor devido.

             Dito de outro modo, o condômino não está obrigado efetuar o pagamento de forma antecipada à data de vencimento da prestação, mas se o fizer, será premiado com o desconto.

             O desconto pontualidade usado no âmbito da cobrança condominial ainda permanece sendo um tópico polêmico, pois se percebe tanto a existência de julgados que o condenam, como outros que confirmam essa prática.

      Todavia, quando se trata de matéria tão divergente em matéria condominial, sempre aconselhável ser mais conservador, para evitar questionamentos futuros.

         Assim, seguindo a opinião institucional da AABIC – Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, entendemos que a prática de desconto pontualidade, por mais benéficos que sejam seus resultados práticos, pode ser caracterizado como burla da lei, mais especificamente por ser uma forma de “camuflar” o trespasse do limite máximo de 2% (dois por cento) de multa moratória prevista no art. 1.336, § 1°, do Código Civil, redundando numa pena dobrada,

           Aliás, nesse sentido também já se posicionaram doutrinadores sobre o tema, como o Prof. João Batista Lopes “. LOPES, João Batista. Condomínio. 6ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 167.”  e o Prof. Luiz Scavone Junior “SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 18ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022.”.         

Concluímos então que a prática do “desconto pontualidade” é vista como medida ilegal, por disfarçar multa moratória sob forma de benefício, dilatando o patamar máximo estipulado pela lei, dando ensejo a uma dupla punição sobre um mesmo fato, razão pela qual sua adoção é desaconselhada.

              Com efeito, esse desconto pode ser entendido como uma modalidade de “sanção premial”, que “… ao lado das sanções penais, temos sanções premiais que oferecem benefício ao destinatário, como, por exemplo, um desconto ao contribuinte que paga o tributo antes da data do vencimento”. REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 9ª ed. São Paulo: Saraiva, 1981. p. 75.

O EFD-Reinf e as Mudanças nas Obrigações Fiscais para Condomínios e Fornecedores.

O EFD-Reinf foi desenvolvido para complementar o E-Social e trazer mais transparência às obrigações fiscais. Mesmo os condomínios sem funcionários próprios, mas que contratam serviços terceirizados, agora precisam enviar mensalmente os dados dessa prestação através do EFD-Reinf. Isso inclui informações sobre empresas terceirizadas, prestadores de serviços MEI, autônomos e mais.

Em setembro, novas mudanças foram implementadas, abrangendo a apuração do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) sobre serviços tomados, contribuições sociais retidas na fonte (PIS, COFINS e CSLL) e outros casos específicos. Isso elimina a necessidade da DIRF para fatos geradores a partir de 1º de janeiro de 2024.

A EFD-Reinf também passa a incluir retenções das contribuições previdenciárias (INSS). Ao enviar os dados até o dia 15 do mês seguinte ao fato gerador, o sistema calculará os tributos e gerará uma guia de recolhimento, unificando os pagamentos em uma única DARF até o dia 20 do mês subsequente.

Com essas mudanças, é fundamental que condomínios e fornecedores estejam atentos aos detalhes e prazos. Dicas importantes:

✅ Envie as Notas Fiscais com antecedência para análise e correções, se necessário.
✅ Esteja preparado para antecipar envios e pagamentos em finais de semana e feriados.
✅ Atrasos ou correções podem gerar ajustes nas obrigações e possíveis penalidades.

Por quanto tempo a administradora e o síndico devem guardar os documentos do condomínio?

A administradora de condomínios deve guardar a documentação do condomínio enquanto estiver vigente o contrato de prestação de serviços, sendo comum que esse seja um item específico previsto no contrato.

No término da prestação de serviços, a administradora de condomínio fará uma relação de todos os documentos do condomínio que estiverem em seu poder, protocolando-a.

                Assim, enquanto o contrato de prestação de serviços estiver em vigor e, por força dele, é que a administradora exercerá o papel de guardiã, assumindo parcela dos poderes administrativos próprios do síndico, por delegação, nos moldes do art. 1.348, § 2º, do Código Civil.

Antes, na vigência da Lei 4.591/64, o assunto era regulamentado pelo art. 22, § 1º, “g”, que exigia e manutenção dos mesmos por 5 (cinco) anos, todavia, com a entrada em vigor do Código Civil, a questão da guarda dos documentos pelo condomínio não foi expressamente disciplinada, razão se aconselha a guarda dos documentos contábeis por pelo menos 5 anos,  seguindo o prazo prescricional estabelecido no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

Relativamente aos outros documentos, trazemos a tabela exemplificativa abaixo:    

Prazo de guarda – 2 anos

• Rescisão de Contrato de Trabalho
• Aviso Prévio
• Pedido de Demissão

Prazo de guarda – 5 anos

• Cadastro Geral de Empregados e   Desempregados – CAGED
• Folhas de votação de eleição dos membros da CIPA, se houver
• testado Médico
• Cartões de Ponto
• Guias de Contribuição Sindical
• Recibos de Pagamento/ Recibos de Adiantamento Salarial
• Acordo de compensação e/ou prorrogação de horas
• Solicitação de abono de férias
• Recibos de abono e gozo de férias
• Autorização para descontos não previstos em lei
• Vale Transporte
• Guia de recolhimento de contribuição sindical e assistencial
• Relação de contribuição sindical e assistencial
• Comprovante de entrega de comunicação de dispensa
• Recibo de entrega do requerimento seguro desemprego
• Documentos relativos a créditos tributários (IR)

Prazo de guarda – 10 anos

• GPS e demais documentos sujeitos à fiscalização do INSS
  • Documentos relativos ao salário educação
  • Folha de pagamento
  • Recibos
  • Ficha de Salário-família
  • PIS/PASEP
  • Atestados Médicos relativos a afastamentos por incapacidade ou salário maternidade.

Prazo de guarda – 30 anos

• Documentos relativos ao FGTS

Prazo de guarda – Indeterminado

Justificativa: a lei não prevê a possibilidade de eliminação

• Livros ou fichas de registro do empregado
• RAIS
• Livros de atas da CIPA se houver
• Livros de Inspeção do Trabalho
• Exames Médicos

Cordão de Girassol e Cordão do Quebra-cabeça

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O cordão de girassol é uma identificação para pessoas que possuem deficiências ocultas, tais como o TDAH (transtorno do déficit de atenção com hiperatividade), já o cordão de quebra cabeças é uma identificação para pessoas portadoras de autismo, que são condições que nem sempre são percebidas imediatamente. 🌻🧩

Férias Escolares!

Dicas para as férias da criançada no condomínio!

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Durante o período de férias escolares, é comum que o nível de barulho e ocorrência de pequenos acidentes aumentem, principalmente quando as crianças passam mais tempo dentro de casa. Essa situação pode se tornar ainda mais desafiadora quando os pais trabalham fora, pois, as crianças ficam limitadas ao apartamento, aguardando uma oportunidade adequada para liberar a energia acumulada. Para contornar essa questão, veja acima algumas dicas: